Codice Deontologico ARAI

Codice Deontologico ARAI

In qualità di associato ARAI, il Rag. Leonardo Pampalone ha sottoscritto e rispetta le seguenti norme di deontologia professionale.

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A R A I – Associazione Amministratori Immobiliari

NORME DI DEONTOLOGIA PROFESSIONALE

Principi generali

1. La professione di amministratore immobiliare è attività di studio e consulenza svolta per conto terzi, in qualità di mandatario, per la gestione di beni immobili in condominio ed in comunione.

2. L’amministratore associato ARAI affida la Sua reputazione alla propria competenza, coscienza ed etica professionale. Esercita la propria attività in piena libertà, autonomia ed indipendenza, per tutelare i diritti e gli interessi del cliente (1) , attraverso la conoscenza delle norme e delle Leggi in materia di condominio.

3. L’amministratore associato ARAI deve mantenere un atteggiamento corretto, leale e sincero rispettando l’obbligo della riservatezza professionale anche da parte dei propri collaboratori. Tratta ogni questione a lui affidata, per ragioni d’ufficio, con scrupolosità ed attenzione.

4. L’amministratore associato ARAI per quanto possibile, deve favorire soluzioni equilibrate e transazioni amichevoli, evitando la litigiosità.

5. L’Associato è tenuto a curare l’aggiornamento professionale sulle normative in vigore ed a partecipare ai corsi erogati annualmente dall’associazione.

6. È consentito all’Associato dare informazioni sulla propria attività professionale, secondo correttezza e verità, nel rispetto della dignità e del decoro della professione e degli obblighi di riservatezza.

7. Quanto ai mezzi di informazione sulla propria attività, devono ritenersi vietati i mezzi di divulgazione (vedasi ad esempio attività di volantinaggio) contrari alla dignità professionale.

8. Soltanto l’Associato in regola con i versamenti delle quote associative annuali potrà presentarsi a tutti gli effetti come Associato ARAI ed inserire sulla propria carta intestata e sulla targa professionale il logo dell’ARAI con la relativa denominazione rispettando le forme ed i colori che lo compongono.

9. È tenuto, su richiesta e a spese del condomino richiedente, a fornire copia di tutta la documentazione che egli custodisce in forza del suo mandato.

10. È tenuto, qualora sia decaduto per scadenza dei termini o revocato, a riconsegnare immediatamente tutta la documentazione in suo possesso, e ciò anche nell’ipotesi in cui possa vantare dei crediti nei confronti dei condomini.

11. È tenuto, al termine di ogni gestione, alla redazione del rendiconto che dovrà inviare con congruo anticipo ai condomini prima dell’ assemblea ordinaria.

Rapporti con i clienti

1. L’amministratore associato ARAI deve far inserire nel verbale di nomina l’ammontare lordo del compenso, oltre agli oneri di legge (fiscali, previdenziali) di competenza del condominio. Richiedere al momento della nomina o prima dell’effettuazione di lavori straordinari, l’approvazione di un eventuale compenso percentuale che potrebbe essere riconosciuto dall’assemblea dei condomini per le mansioni svolte in relazione ai lavori di straordinaria manutenzione.

2. L’amministratore associato ARAI è tenuto a stipulare una Polizza di Responsabilità civile Professionale con riferimento al suo volume di affari.

3. Rientra tra i compiti e doveri dell’amministratore immobiliare il rispetto degli articoli 1130, 1131, 1133 del codice civile, inclusi i nuovi commi introdotti dalla “Riforma”, legge 220/2012.

4. L’amministratore immobiliare che normalmente detiene somme del cliente o per conto di esso presso banche o uffici postali su dei conti correnti intestati ognuno ad un diverso condominio, deve operare con la massima diligenza ed applicare con rigore i principi della buona amministrazione e della corretta contabilità.

5. L’amministratore associato ARAI è tenuto al più rigoroso riserbo in relazione alle notizie apprese nell’esercizio della professione.

6. Costituisce infrazione disciplinare il comportamento dell’Associato che compia atti contrari all’interesse del proprio cliente (1) e che possa danneggiare l’immagine dell’Associazione.

Rapporti con i colleghi

1. L’amministratore associato ARAI deve comportarsi sia con i colleghi, sia, a maggior ragione, con iscritti alla stessa associazione con estrema correttezza, astenendosi dall’esprimere giudizi che possano nuocere alla reputazione degli stessi, potendo tuttavia esercitare le azioni necessarie ed indispensabili per il corretto espletamento dell’incarico affidatogli.

2. L’amministratore associato ARAI prima di accettare l’incarico deve:
a) accertarsi che il cliente (1) abbia avvisato il collega della richiesta sostituzione;
b) verificare se l’amministratore uscente appartenga o meno alla stessa associazione. In questo caso è opportuno che lo contatti per conoscere le reali problematiche del condominio;
c) invitare il cliente (1) a provvedere alla liquidazione delle competenze e di quant’altro dovuto al precedente collega, salvo che il loro ammontare sia stato precedentemente contestato;

3. L’amministratore immobiliare che venga sostituito da altro collega deve prestare al subentrante piena collaborazione senza pregiudizio per il cliente (1).

4. L’amministratore associato ARAI, qualora constatasse nel comportamento di un collega manifestazioni di condotta gravemente scorretta, ne informa immediatamente gli organi preposti dalle associazioni di appartenenza.

5. Procedere alla consegna, nel più breve tempo possibile, di tutta la documentazione relativa al condominio, predisponendo un dettagliato verbale di consegna.

6. Deve essere sottoposto a procedimento disciplinare l’associato cui sia imputabile un comportamento scorretto nei confronti dei colleghi.

7. L’amministratore immobiliare deve comportarsi nei confronti del collega, iscritto sia ad altra associazione che alla propria, secondo principi e regole sin qui enunciati. La tutela degli interessi del cliente (1) non può mai portare a comportamenti che non siano improntati a correttezza e lealtà.

8. In caso di conflittualità con iscritti sia alla propria che ad altre associazioni, si è tenuti ad informarne direttamente il Presidente della propria Associazione.

9. È compito della “Commissione Disciplinare” o “Collegio dei Probiviri” comminare le sanzioni in caso di accertata violazione anche ad uno solo degli articoli che formano il presente codice deontologico.
Si deve intendere per sanzione, a seconda della gravità del caso,
a) il richiamo;
b) la censura.

10. In caso di gravi violazioni o di recidiva nelle trasgressione delle norme, la Commissione disciplinare potrà prevedere la sospensione temporanea e/o l’espulsione dall’associazione.

(1) Per cliente si intende il Condominio

 

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La revoca dell’amministratore di condominio

La revoca dell'amministratore di condominio

L’art. 1129 del codice civile dispone che la revoca dell’amministratore di condominio può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Ciò vuol dire che i condomini, in qualsiasi momento, possono agire ai sensi dell’art. 66, primo comma, disp. att. c.c. per chiedere all’amministratore, a mezzo raccomandata a.r., la convocazione dell’assemblea condominiale in via straordinaria per discutere di “Revoca e nomina nuovo amministratore“.

La richiesta va fatta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

                                                    Egr.Sig._______________________ 
                                                    Amministratore del condominio
                                                    _______________________________ 
                                                    Via, __________________________ 

 
 
Oggetto: richiesta di convocazione di assemblea straordinaria ex art. 66 disp. att. c.c.
 
 
Egregio Amministratore,
con la presente i sottoscritti condomini le comunicano la propria volontà di revocarLe il mandato a suo tempo conferitoLe per amministrare il condomino ________________________ sito nel comune di ____________________ in via ___________________________________

Tale decisione è stata presa per le seguenti ragioni:
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

La invitano, pertanto, a voler convocare entro 10 giorni dalla ricezione della presente raccomandata un'assemblea straordinaria dei condomini per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:

1) Revoca mandato amministratore
2) Nomina nuovo amministratore

Se entro il termine suddetto ella non avrà provveduto alla nostra richiesta, procederemo di nostra iniziativa ad autoconvocare, nei termini e nei modi di legge, l'assemblea straordinaria per la oina del nuovo ainistratore.

All'uopo si fa fin d’ora richiesta di poter avere una copia dell’elenco dei nominativi dei condomini con i relativi indirizzi di residenza. 

Distinti Saluti

Luogo e data

Sig./Sig.ra _____________________ n. millesimi ___ Firma ________________________________
Sig./Sig.ra _____________________ n. millesimi ___ Firma ________________________________
Sig./Sig.ra _____________________ n. millesimi ___ Firma ________________________________
Sig./Sig.ra _____________________ n. millesimi ___ Firma ________________________________
Sig./Sig.ra ....

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea straordinaria.

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

Ovviamente, la revoca di un amministratore è un provvedimento estremo e quando possibile, è sempre bene, prima di arrivare alla revoca, capire se c’è stata qualche incomprensione, cercando un confronto costruttivo.

 

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Riferimenti normativi:
Art. 1129 del codice civile
Art. 1136 del codice civile
Art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile

Il rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale è lo strumento attraverso il quale l’amministratore relaziona ai propri condomini l’attività svolta nell’esercizio appena trascorso.

Non ci sono regole precise da seguire nella sua redazione, l’importante è che esso rifletta in modo completo, e soprattutto veritiero, la situazione dei conti condominiali.

Contiene le voci di entrata, di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio.

Il rendiconto condominiale è composto da:

1) conto economico (entrate – uscite);

2) stato patrimoniale (attività e passività);

3) consuntivo spese;

4) piano di riparto delle spese;

5) nota sintetica esplicativa (se fatta bene semplifica lo svolgimento dell’assemblea).

Il rendiconto dev’essere presentato all’assemblea dei condomini, per la sua approvazione, entro 180 giorni dalla chiusura del medesimo esercizio (art. 1130 n. 10 c.c.).

L’assemblea convocata, dopo che l’amministratore ha illustrato il contenuto del documento, procede alla sua approvazione.

L’amministratore che sia anche condomino, versando in una situazione di conflitto d’interessi, deve astenersi dal votare il rendiconto.

Il rendiconto è approvato se si raggiunge la maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.).

Il condomino non può rifiutarsi di pagare le quote condominiali dovute in base al rendiconto regolarmente approvato, a meno che non impugni la relativa delibera nel termine di legge davanti all’autorità giudiziaria. Irrilevante, di conseguenza, qualsiasi contestazione avanzata in sede stragiudiziale.

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

La legge prevede che i documenti giustificativi siano conservati, a cura dell’amministratore, per 10 anni a partire dalla data della loro registrazione.

Va ricordato, inoltre, che la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto consente ai condomini di chiedere la revoca dell’amministratore (art. 1129 c.c.).

Vi informiamo, infine, che è prassi del nostro studio convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 60 giorni dalla chiusura dell’esercizio con conteggi e rendicontazione di semplice lettura per chiunque.

 

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Il nostro principale obbiettivo è quello di fornire un servizio curato, serio ed in costante miglioramento.

Come previsto dal D.M.140/2014 siamo attenti alla formazione e all’aggiornamento continuo ed abbiamo le competenze per indirizzare il Condominio verso le scelte più appropriate ed economicamente più vantaggiose.

 

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Sito Web Condominiale

Sito Web Condominiale

Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.

Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Contenuto del sito condominiale:

La legge non prevede dei contenuti minimi obbligatori, per cui in merito alla scelta dei documenti da condividere è lasciata piena libertà ai condomini, i quali dovranno dare indicazioni in merito nel verbale di delibera di approvazione.

Riferimenti normativi:
Art. 25 L220 del 11/12/2012
Art. 71-ter delle disposizioni per l’attuazione del codice civile

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