La revoca dell’amministratore di condominio

La revoca dell'amministratore di condominio

L’art. 1129 del codice civile dispone che la revoca dell’amministratore di condominio può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Ciò vuol dire che i condomini, in qualsiasi momento, possono agire ai sensi dell’art. 66, primo comma, disp. att. c.c. per chiedere all’amministratore, a mezzo raccomandata a.r., la convocazione dell’assemblea condominiale in via straordinaria per discutere di “Revoca e nomina nuovo amministratore“.

La richiesta va fatta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

                                                    Egr.Sig._______________________ 
                                                    Amministratore del condominio
                                                    _______________________________ 
                                                    Via, __________________________ 

 
 
Oggetto: richiesta di convocazione di assemblea straordinaria ex art. 66 disp. att. c.c.
 
 
Egregio Amministratore,
con la presente i sottoscritti condomini le comunicano la propria volontà di revocarLe il mandato a suo tempo conferitoLe per amministrare il condomino ________________________ sito nel comune di ____________________ in via ___________________________________

Tale decisione è stata presa per le seguenti ragioni:
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

La invitano, pertanto, a voler convocare entro 10 giorni dalla ricezione della presente raccomandata un'assemblea straordinaria dei condomini per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:

1) Revoca mandato amministratore
2) Nomina nuovo amministratore

Se entro il termine suddetto ella non avrà provveduto alla nostra richiesta, procederemo di nostra iniziativa ad autoconvocare, nei termini e nei modi di legge, l'assemblea straordinaria per la oina del nuovo ainistratore.

All'uopo si fa fin d’ora richiesta di poter avere una copia dell’elenco dei nominativi dei condomini con i relativi indirizzi di residenza. 

Distinti Saluti

Luogo e data

Sig./Sig.ra _____________________ n. millesimi ___ Firma ________________________________
Sig./Sig.ra _____________________ n. millesimi ___ Firma ________________________________
Sig./Sig.ra _____________________ n. millesimi ___ Firma ________________________________
Sig./Sig.ra _____________________ n. millesimi ___ Firma ________________________________
Sig./Sig.ra ....

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea straordinaria.

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

Ovviamente, la revoca di un amministratore è un provvedimento estremo e quando possibile, è sempre bene, prima di arrivare alla revoca, capire se c’è stata qualche incomprensione, cercando un confronto costruttivo.

 

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Riferimenti normativi:
Art. 1129 del codice civile
Art. 1136 del codice civile
Art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile

Contabilità in disordine, il compenso all’amministratore non spetta

Contabilità in disordine, il compenso all'amministratore non spetta

La prova del compenso dell’amministratore deve essere fornita anche mediante l’esibizione della contabilità condominiale.

La Corte di Cassazione, con la sentenza numero 3892 del 14 febbraio 2017, puntualizza alcuni principi in materia di amministrazione condominiale e di retribuzione dell’amministratore di condominio.

In particolare sottolinea che la contabilità condominiale deve essere tenuta in modo preciso e regolare.

 

* * * * *

Suprema Corte di Cassazione

sezione II civile

sentenza 14 febbraio 2017, n. 3892

 

Esposizione del fatto

L’ing. T.S. propone ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, nei confronti del condominio “(omissis)” di Roma, avverso la sentenza n. 4499/2011 della Corte d’Appello di Roma, pubblicata il 26 ottobre 2011, con la quale in riforma della sentenza di primo grado, sono state respinte le contrapposte domande di condanna ed interamente compensate le spese di lite tra le parti.

La Corte, per quanto qui ancora interessa, avuto riguardo alla reiezione della domanda, avanzata dal ricorrente in qualità di amministratore del condominio su menzionato, di pagamento del proprio compenso, ha affermato che dalla espletata ctu era risultata la mancanza di un giornale di contabilità che avesse registrato cronologicamente le operazioni riguardanti il condominio, consentendo in modo puntuale la verifica dei documenti giustificativi, onde non era possibile ricostruire l’andamento delle uscite e dei pagamenti effettuati, per fatto imputabile all’amministratore, tra i cui doveri rientrava quello di corretta tenuta della contabilità.

La Corte concludeva dunque che la mancata prova del pagamento del compenso dell’amministratore, derivante dalla mancanza di una regolare tenuta della contabilità, imputabile a quest’ultimo, non poteva pregiudicare le ragioni del condominio.
Il condominio resiste con contro ricorso.

Considerato in diritto

Con il primo motivo di ricorso il ricorrente denunzia la contraddittorietà ed insufficienza della motivazione in relazione all’art. 360 n. 5) codice di rito, censurando la sentenza impugnata per aver erroneamente ritenuto che la mancata prova del proprio compenso derivasse dall’omessa redazione dei rendiconti da parte dello stesso ricorrente, deducendo di aver depositato agli atti di causa, seppur tardivamente, tutta la documentazione contabile, compreso il giornale di cassa completo.

Con il secondo motivo si denunzia carenza motivazionale ex art. 360 n. 5) cpc per l’omessa valutazione, nella sentenza impugnata, della mancata contestazione da parte del Condominio dell’esistenza del debito nei confronti dell’amministratore, nonché delle risultanze delle due consulenze tecniche espletate nel giudizio di primo grado, che avevano rilevato l’esistenza di un credito del T. di Lire 16.348.432.

Con il terzo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. in relazione all’art. 360 n.3) codice di rito, per aver omesso di rilevare che, a fronte della prova, fornita dall’amministratore, della fonte del proprio credito, il condominio non aveva adempiuto all’onere di provare il fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’adempimento.

Con il quarto motivo, si denunzia la violazione di legge in relazione alla data di decorrenza degli interessi legali per il proprio credito, nonché ai criteri di regolazione delle spese di lite.

In Diritto

I primi tre motivi, che, in quanto connessi, vanno unitariamente esaminati, sono destituiti di fondamento.

La Corte d’appello ha infatti ritenuto con valutazione di merito che, in quanto logicamente argomentata non è sindacabile nel presente giudizio, che non fosse stata raggiunta la prova del credito relativo al proprio compenso vantato dall’amministratore del condominio.

In particolare, non è controversa la mancanza di una contabilità regolare che registrasse cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del condominio e che quindi consentisse la verifica dei documenti e dunque la giustificazione delle entrate ed uscite della gestione dell’ente condominiale, né risulta che sia mai stata adottata, negli anni in contestazione, la delibera di approvazione del rendiconto dell’amministratore da parte dell’assemblea dei condomini ex art. 1130 c.c..

La contabilità presentata dall’amministratore del condominio, seppure non dev’essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell’entità e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione (Cass. 9099/2000 e 1405/2007).

In assenza di tale adempimento, il credito dell’amministratore non può ritenersi provato.

Nell’ipotesi di mandato oneroso, infatti, il diritto del mandatario al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cass. 3596/1990).

Ed invero, solo la deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate (Cass. 10153/2011), così come dalla delibera dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto devono risultare le somme anticipate dall’amministratore nell’interesse del condominio (Cass. 1286/1997) non potendo in caso contrario ritenersi provato il relativo credito.

Attesa dunque la situazione di mancanza di una contabilità regolare e della stessa predisposizione ed approvazione del rendiconto annuale di gestione dell’amministratore, la ricostruzione ex post da parte del Ctu, sulla base di una verifica documentale a campione, non appare idonea a fondare la prova del credito del ricorrente, che può essere desunta in modo attendibile dalla sola determinazione dell’ammontare complessivo dei versamenti effettuati dai condomini e dalle uscite per spese condominiali, con relativi documenti giustificativi.

Va altresì respinta la dedotta violazione del principio di non contestazione, denunziata dal ricorrente, in quanto la mancata riproduzione o richiamo specifico agli atti difensivi della controparte nel giudizio di primo grado, in ossequio alla c.d. autosufficienza del ricorso, non consente a questa Corte di valutare, nei suoi esatti termini, il dedotto comportamento di non contestazione del condominio, che nel caso di specie risulta contraddetto dallo stesso tenore della domanda introduttiva del presente giudizio (restituzione da parte dell’amministratore del saldo della cassa condominiale).

Non è inoltre pertinente il riferimento del ricorrente al principio secondo il quale, in sede di responsabilità contrattuale, il creditore deve soltanto provare la fonte dell’obbligazione, limitandosi ad allegare l’inadempimento della controparte, atteso che in materia di condominio, sulla base della disposizione dell’art. 1130 c.c., il credito dell’amministratore, come del resto ogni posta passiva, deve risultare dal rendiconto (redatto secondo il principio della specificità delle partite ex artt. 263 e 264 cpc) approvato dall’assemblea, sulla base di una regolare tenuta della contabilità, sì da rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di spesa e di valutare in modo consapevole l’operato dell’amministratore.

La reiezione dei primi tre motivi assorbe il quarto.

Il ricorso va dunque respinto ed il ricorrente va condannato alla refusione delle spese del presente giudizio, che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Respinge il ricorso.

Condanna il ricorrente alla refusione delle spese del presente giudizio, che liquida in 2.400,00 Euro, di cui 200,00 Euro per rimborso spese vive, oltre a rimborso forfettario spese generali in misura del 15% ed accessori di legge

Corte di Cassazione – copia non ufficiale prelevata dal sito www.studiopampalone.com

Il rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale è lo strumento attraverso il quale l’amministratore relaziona ai propri condomini l’attività svolta nell’esercizio appena trascorso.

Non ci sono regole precise da seguire nella sua redazione, l’importante è che esso rifletta in modo completo, e soprattutto veritiero, la situazione dei conti condominiali.

Contiene le voci di entrata, di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio.

Il rendiconto condominiale è composto da:

1) conto economico (entrate – uscite);

2) stato patrimoniale (attività e passività);

3) consuntivo spese;

4) piano di riparto delle spese;

5) nota sintetica esplicativa (se fatta bene semplifica lo svolgimento dell’assemblea).

Il rendiconto dev’essere presentato all’assemblea dei condomini, per la sua approvazione, entro 180 giorni dalla chiusura del medesimo esercizio (art. 1130 n. 10 c.c.).

L’assemblea convocata, dopo che l’amministratore ha illustrato il contenuto del documento, procede alla sua approvazione.

L’amministratore che sia anche condomino, versando in una situazione di conflitto d’interessi, deve astenersi dal votare il rendiconto.

Il rendiconto è approvato se si raggiunge la maggioranza dei condomini intervenuti all’assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.).

Il condomino non può rifiutarsi di pagare le quote condominiali dovute in base al rendiconto regolarmente approvato, a meno che non impugni la relativa delibera nel termine di legge davanti all’autorità giudiziaria. Irrilevante, di conseguenza, qualsiasi contestazione avanzata in sede stragiudiziale.

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

La legge prevede che i documenti giustificativi siano conservati, a cura dell’amministratore, per 10 anni a partire dalla data della loro registrazione.

Va ricordato, inoltre, che la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto consente ai condomini di chiedere la revoca dell’amministratore (art. 1129 c.c.).

Vi informiamo, infine, che è prassi del nostro studio convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 60 giorni dalla chiusura dell’esercizio con conteggi e rendicontazione di semplice lettura per chiunque.

 

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L’Amministratore di Condominio è colpevole di appropriazione indebita se non consegna i documenti e la cassa.

La fattispecie di reato è disciplinata dall’articolo 646 del codice penale che recita testualmente:
“Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, è punito, a querela della persona offesa con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a € 1.032.
Se il fatto è commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario, la pena è aumentata[…]”

 

* * * * *

 

Corte di cassazione – II sezione penale – Sentenza 16 settembre 2016, Num.38660

[…]

RITENUTO IN FATTO

1. Con sentenza del 22/20/2015 la Corte di Appello di Palermo ha confermato la pronuncia del Tribunale di Palermo che il 29/11/2014 aveva riconosciuto la penale responsabilità di C##### Alessandro in ordine al reato di cui agli artt. 646 e 61 n. 1 cod. pen. per essersi appropriato, abusando della sua nomina di amministratore condominiale dello stabile sito in Palermo al viale Regione Siciliana n. 476, della somma di euro 2.050,00, di tutti i libri contabili e della documentazione amministrativa in suo possesso.

2. Propone ricorso per cassazione il C#####, a mezzo del suo difensore, chiedendo l’annullamento della sentenza impugnata e sollevando a tal fine i seguenti motivi di gravame:

2.1. violazione degli artt. 646 cod. pen., 125 e 546 cod. pen. per avere la Corte territoriale omesso di considerare che ai fini della configurazione del reato contestato è necessario che la restituzione della cosa posseduta venga rifiutata senza alcuna legittima ragione, da ravvisarsi invece nel caso di specie nell’irritualità della convocazione dell’assemblea condominiale che l’aveva revocato dalla carica di amministratore, sicché doveva ritenersi che lo stesso condominio era ancora amministrato dal ricorrente in regime di prorogatio imperii, tanto che lo stesso ricorrente aveva convocato una nuova assemblea;

2.2. violazione degli artt. 125, 192, 533 e 546 cod. proc. pen. per non essere stato verificato dai giudici di merito, pur in assenza di una rigorosa analisi del bilancio condominiale, che la somma di euro 2.050,00, consegnata all’amministratore per il pagamento del compenso del geom. R#####, sia stata distratta per profitto del ricorrente e non impiegata, invece, per altri pagamenti effettuati per conto dell’ente dallo stesso amministrato, non corrispondendo al vero l’assunto della Corte secondo cui egli avrebbe abbandonato di fatto la gestione del condominio dal 2008. Prospettava a tal proposito il ricorrente che l’indicazione dell’importo della ritenuta d’acconto per le prestazioni rese dal geom. R##### tra le passività del bilancio, alla voce “debiti verso l’erario”, avrebbe dovuto essere valutata come conferma della sua buona fede, e che non sussisteva un obbligo di deposito della documentazione giustificativa del bilancio, né risultava impugnato dai condomini il rendiconto della gestione, sicché non avrebbe dovuto essergli addebitata la mancanza di pezze giustificative del bilancio;

2.3. violazione degli artt. 157, 158, 160 e 646 cod. pen. per non aver considerato la Corte di merito che la somma accantonata dai condomini per il versamento della ritenuta in questione avrebbe dovuto essere versata all’erario entro e non oltre il 16 del mese successivo a quello del pagamento e, pertanto, in relazione alle diverse fatture, rispettivamente il 16/12/2007 ed il 16/1/2008, sicché assume il ricorrente che, trattandosi di reato istantaneo, sarebbe da considerare erronea l’indicazione del 25/3/2009 quale tempus commissi delicti e la Corte territoriale avrebbe dovuto, invece, riconoscere l’estinzione del reato per intervenuta prescrizione;

2.4. violazione degli artt. 131 bis cod. pen., 125, 192 e 546 cod. proc. pen. Per aver erroneamente escluso la Corte di merito l’applicabilità della disciplina sulla tenuità del fatto, invocata con il ricorso in appello, limitandosi a richiamare quanto già scritto in punto di valutazione della congruità della pena.

CONSIDERATO IN DIRITTO

3. Il ricorso è inammissibile, in quanto si discosta dai parametri dell’impugnazione di legittimità stabiliti dall’art. 606 cod. proc. pen., giacché i motivi di impugnazione sono manifestamente infondati, e peraltro propongono prevalentemente censure in fatto insindacabili in questa sede. Secondo il costante insegnamento di questa Suprema Corte, infatti, esula dai poteri della Corte di cassazione quello di una “rilettura” degli elementi di fatto posti a fondamento della decisione, la cui valutazione è, in via esclusiva, riservata al giudice di merito, senza che possa integrare il vizio di legittimità la mera prospettazione di una diversa, e per il ricorrente più adeguata, valutazione delle risultanze processuali (Sez. Un., 30/4/1997, n.6402, riv. 207944; Sez. 4, n. 4842 del 02/12/2003, Rv. 229369)

3.1. Il primo motivo di impugnazione è manifestamente privo di fondamento, atteso che ai fini della configurazione del delitto di appropriazione indebita non può ritenersi determinante la ritualità o meno della convocazione dell’assemblea che aveva revocato il ricorrente dalla carica di amministratore del condominio, convocazione alla quale, peraltro, lo stesso aveva risposto esternando comunque la volontà di dimettersi da tale carica, risultando evidenziato dalla sentenza che comunque il C##### non ebbe a restituire la somma percepita ed i libri contabili neanche successivamente, nemmeno a seguito della richiesta formulatagli con raccomandata speditagli dal legale del condominio.

3.2. Inammissibile deve ritenersi anche il secondo motivo di impugnazione, dovendosi ritenere congruo e privo di vizi logici il percorso argomentativo della Corte territoriale secondo cui, risultando dimostrato che il C##### aveva ricevuto dai condomini, oltre alla somma per il compenso delle prestazioni del geom. R#####, anche l’ulteriore somma che il ricorrente avrebbe dovuto versare all’erario, per conto del condominio quale sostituto di imposta ed a titolo di ritenuta d’acconto, e non essendo stata versata tale somma all’Agenzia delle Entrate, invano lo stesso professionista, e poi anche altro condomino, si erano rivolti al C##### chiedendogli la ricevuta dell’avvenuto pagamento, così come invano i condomini gli avevano spedito una raccomandata con richiesta di convocare l’assemblea per dar conto della somma che avrebbe dovuto versare come ritenuta d’acconto. Si tratta di ricostruzione che senza vizi logici ha indotto i giudici di merito a riconoscere l’appropriazione delle somme e della documentazione da parte del ricorrente, sicché non può integrare vizio di legittimità la mera prospettazione, da parte di questo, di una diversa valutazione delle risultanze processuali (Sez. Un., 30/4/1997, n. 6402, riv. 207944; Sez. 4, n. 4842 del 02/12/2003, Rv. 229369), per di più con considerazioni ininfluenti in relazione al caso di specie, atteso che è evidente che la somma ricevuta non poteva essere l’unica ricevuta dal ricorrente per la gestione del condominio, che inevitabilmente disponeva anche di altre entrate per il pagamento delle utenze condominiali nè l’indicazione dell’importo della ritenuta d’acconto per le prestazioni rese dal geom. R##### tra le passività del bilancio risulta incompatibile con l’appropriazione indebita contestata al C#####.

3.3. Manifestamente infondata è anche la censura con la quale il C##### lamenta l’intervenuta prescrizione del reato, assumendo essersi erroneamente indicata la data di consumazione di questo al 25/3/2009, senza considerare che la somma accantonata dai condomini per il versamento della ritenuta in questione avrebbe dovuto essere corrisposta all’erario entro e non oltre il 16 del mese successivo a quello del pagamento e, pertanto, in relazione alle diverse fatture, rispettivamente il 16/12/2007 ed il 16/1/2008: ai fini dell’individuazione del momento di consumazione del reato, infatti, non rileva il mero ritardato od omesso pagamento della somma, quanto, invece, il momento in cui viene realizzata l’interversione del possesso della somma medesima e dei documenti, plausibilmente individuato dalla Corte territoriale, nel caso di specie, nella condotta conseguente alla ricezione, il 25.3.2009 della raccomandata con la quale i condomini gli si chiedevano chiarimenti – poi mai ricevuti – sul versamento della ritenuta d’acconto all’erario.

3.4. Manifestamente priva di fondamento, infine, è anche l’ultimo motivo di doglianza proposto dal C#####, con il quale lo stesso lamenta la violazione di disposizioni di legge per non essere stata riconosciuta dalla sentenza impugnata la particolare tenuità del fatto. Per la giurisprudenza di questa Corte di Cassazione, condivisa dal Collegio, infatti, ai fini della configurabilità della causa di esclusione della punibilità per particolare tenuità del fatto, prevista dall’art. 131 bis cod. pen., il giudizio sulla tenuità richiede una valutazione complessa e congiunta di tutte le peculiarità della fattispecie concreta, che tenga conto, ai sensi dell’art.133, primo comma, cod. pen., delle modalità della condotta, del grado di colpevolezza da esse desumibile e dell’entità del danno o del pericolo (sez. U., n. 13681 del 25/02/2016, Rv. 266590), e la sentenza impugnata risulta essersi rigorosamente attenuta a tali principi, atteso che non solo, nel determinare la pena, ha sottolineato la “pervicacia” del C#####, per essersi questo “..addirittura spinto a lamentare la mancanza di pagamenti a suo favore da parte del condominio, nonché esponendo il medesimo all’eventuale pagamento della sanzione amministrativa cui la stessa difesa ha fatto riferimento”, ma poi ha rilevato che anche rimporto trattenuto dal C#####” ostava all’applicabilità della causa di non punibilità

4. Ai sensi dell’articolo 616 cod. proc. pen., con il provvedimento che dichiara inammissibile il ricorso, il ricorrente che lo ha proposto, sussistendo profili di colpa, va condannato al pagamento delle spese del procedimento e di una somma che si stima equo determinare in €1.500,00 in favore della Cassa delle Ammende.

P.Q.M

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di C 1.500 alla Cassa delle Ammende

Così deciso nella camera di consiglio del 10 giugno 2016

Corte di Cassazione – copia non ufficiale prelevata dal sito www.studiopampalone.com

 

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Sito Web Condominiale

Sito Web Condominiale

Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.

Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Contenuto del sito condominiale:

La legge non prevede dei contenuti minimi obbligatori, per cui in merito alla scelta dei documenti da condividere è lasciata piena libertà ai condomini, i quali dovranno dare indicazioni in merito nel verbale di delibera di approvazione.

Riferimenti normativi:
Art. 25 L220 del 11/12/2012
Art. 71-ter delle disposizioni per l’attuazione del codice civile

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